知っている、知らないとで全然違う税金の話

不動産投資をして得た家賃収入は「不動産所得」として、課税の対象になり、サラリーマンの場合は「給与所得」と合わせて課税されることになる「総合課税」です。

上場株式を売ったような場合は、売買益の２０％と、他の所得に関係なく一律に決まる分離課税ですが、不動産所得の場合、他の所得と合算した「総所得金額」に対して、税額を計算します。

「所得」とは、収入金額ではなく、収入金額から必要経費を差し引いたものです。

不動産投資の場合、必要経費が家賃収入より多くなり、所得がマイナスということもありえますよね。

給与所得が５００万円で、不動産所得がマイナス１００万円であれば、合算した４００万円に対して税金が課せられことになります。

この所得税は、累進課税で、所得が高くなるほど税率も高くなる構造になっているので、税率も所得金額によって変わってきます。

不動産投資をして、賃貸経営を開始したら、１ヶ月以内に「個人事業の開業等届出書」を税務署に提出し、２ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出し、２月１６日から３月１５日までの間に、確定申告書を提出することになります。

青色申告には、正しい会計処理が必要なので、家賃収入が入ってきた、修繕でお金を支払った、固定資産税を納めたなど、取引が発生する度に、「複式簿記」の形で記録しなければなりませんし、建物については「減価償却費の計算」もあるので、予備的知識がないと、慣れるまでは少し苦労するかもしれませんね。

そんな時は、市販のソフトを使ったり、税理士に相談したりすることも検討するといいですよね。

不動産投資について、長期的な視点で見た場合、景気が好転してインフレになると、現金や預貯金などは目減りする傾向がありますが、不動産の資産価値や家賃収入は上昇することが多いのでインフレに強い投資方法と言えます。

そして、相続をする場合にも、不動産投資物件は現金の相続よりも有利だと言われます。

それは、現金や預貯金は、時価で１００％課税対象となるのに対し、財産を不動産で保有し、さらに賃貸することで、約４０％程度まで引き下げられるケースがあるので、相続税対策として活用ができるというのです。

ただ、不動産投資の主な収入源は家賃収入なので、投資したアパートやマンションが常に満室になると限らず、また入居者が退室後も、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。家賃滞納者が居ると、空室と同じで家賃収入がなくなるので、予定していた利回りを確保できないことも考えられます。

このような場合には、家賃保証制度を利用することで解消されることが多いので、不動産投資会社に確認するといいようですが、リスクやデメリットがあることも理解しておく必要はありますよね。

不動産投資を行う時に必要なのは、長期的な計画と値下がりリスクの少ない物件や条件を選ぶこととだと思います。

安くはない不動産投資なので納得のいく物件をみつけて実行できたらいいなと思います。

不動産投資によって不動産取得すると税金が発生します。

まず都道府県が課税するものとして、「不動産取得税」があり、固定資産税評価額（実際の時価相場の５～６割前後）の３％（平成２４年３月３１日まで）が課税されます。

土地については、課税標準を２分の１にする特例が（平成２４年３月３１日まで）あるので、実質１.５％です。

国税としては、「登録免許税」があります。

不動産投資を行い、持主が変わると、その旨、登記簿に登記を行う（移転登記）必要があり、その際にかかる税金が登録免許税です。

建物の移転登記については、固定資産税評価額の２.０％、土地の移転登記については、固定資産税評価額の１.３％です。

ただし平成２４年４月１日からは１.５％となり、将来的には２.０％になる予定です。

建物を新築する場合、「新しくできた不動産は私のものです」という登記が必要になり、この登記を「保存登記」と言い、「新築建物の保存登記」の登録免許税は、固定資産税評価額の０.４％になります。

通常、登記の手続きは司法書士に任せ、登録免許税と合わせて、「司法書士報酬」も必要になります。

不動産投資でかかる初期費用ということになりますが、この費用まで考えて、利益が出る物件かどうか検討する必要がありますよね。